헬리오시티 14억 매물, 둔촌주공 PF 사태 터뜨린다

송파 헬리오시티 33평 매도 호가가 14억까지 떨어졌습니다. 1년 전만 해도 23억5000만원에 실거래된 그 아파트입니다. 헬리오시티 14억 매물의 출현은 최근 분양한 둔촌주공에도 굉장히 위험한 수치입니다. 

 

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헬리오시티 집값, 1년 만에 10억 하락

헬리오시티는 강남3구 중 하나인 송파구에 위치합니다. 서울에서 가장 큰 재건축 단지 중 하나로, 규모가 9510세대에 달합니다. 8호선 송파역 초역세권이고, 잠실과 접하면서 아래로는 탄천이 흐르는 입지입니다.

 

작년 9월만해도 23억원을 가뿐히 넘기던 헬리오시티의 최근 가격은 17억 중반대입입니다. 이 가격만 해도 26%나 빠졌는데, 현재 헬리오시티의 국민평형 호가는 16억원 수준입니다.

 

 

더 충격적인 건 네이버 매물에 올라가 있지 않은 급급매물입니다. 부동산에서 매수 의사가 있는 몇몇에게 보낸 문자 메시지인데, 33평 가격이 14억원대입니다. 고층 물건인데도 15억원이 안 넘습니다.

 

헬리오시티의 14억원 매물은 굉장히 심각한 숫자입니다. 올림픽파크포레온, 우리가 둔촌주공 아파트로 알고 있는 단지 때문입니다.

 

 

둔촌주공, 14억 밑으로 떨어지면?

단군 이래 최대 재건축이라는 수식어가 따라 다닌 둔촌주공 아파트는 규모와 입지, 사업성 때문에 많은 관심을 받았습니다. 그런데 최근 진행한 청약에서 3.69대 1이라는 저조한 성적표를 받았습니다. 심지어 특별공급에선 미달도 났죠

 

당첨자도 발표됐는데, 가점 20점 수준의 저가점자도 당첨됐습니다. 부동산 분위기가 좋을 때는 84점 만점 청약통장도 수두룩하게 나왔던 서울 청약 시장입니다. 20점은 거의 최하점 수준인데, 둔촌주공에서 20점 당첨자가 나온 것입니다.

 

 

내년 1월 당첨자를 대상으로 계약을 진행하는데, 과연 계약률이 얼마나 될지 관심이었습니다. 20점 당첨자가 나온 상황에서 다른 당첨자들은 어떤 선택을 할까요? 만약 20% 넘는 당첨자만 계약을 포기해도 둔촌주공 조합은 내년 1월 상환해야 하는 7200억원의 PF대출을 상환하기 어려워집니다.

 

또한, 초기 계약률이 80%도 안 넘는 사업장에 금융권이 대출을 해주지 않으면서 추후 사업비 대출도 쉽지 않습니다.

 

 

헬리오시티 vs 둔촌주공

그런데 헬리오시티 14억원대 매물이 나왔습니다. 헬리오시티와 둔촌주공은 서로 비교되는 단지입니다. 대체적으로 두 단지의 입지는 비슷하거나 헬리오시티가 약간 앞선다는 평가입니다.

 

 

둔촌주공의 국민평형 분양가는 13억원대입니다. 여기에 발코니 확장비, 각종 옵션을 더하고 일반분양에선 저층, 부엌뷰의 비선호 타입의 물건인 점을 감안하면 14억원에 분양받는 것으로 평가됩니다.

 

둔촌주공의 입주권은 14억원입니다. 로얄동, 고층, 확장비 무료라는 장점이 있습니다. 여기에 분담금 1.9억원을 더하면 16억원 정도입니다.

 

요약하면 둔촌주공은 분양가 14억, 입주권 16억 정도입니다. 입주는 2025년 1월 예정이고, 6개월간 공사가 중단된 단점이 있습니다.

 

반면, 헬리오시티는 네이버 매물 호가 기준 16억, 급매가 14.5억입니다. 즉시 입주 가능하고, 강남3구인 송파구에 위치합니다. 아무래도 강동구와는 차이가 있습니다.

 

 

15억원이라는 돈이 있는 사람이라면 둔촌주공과 헬리오시티 중 어디를 선택할까요? 만약 둔촌주공에 당첨됐다고 해도 이를 포기하고 헬리오시티 매수를 선택하는 사람이 많아지면 어떻게 될까요?

 

둔촌주공은 1만2천세대의 대단지이기 때문에 이 사업장이 잘못되면 부동산 PF 시장은 완전히 무너질 수 있습니다. 이 때문에 정부와 금융당국도 촉각을 곤두세우고 있습니다. 과연 초기 계약률 80%를 넘을 수 있을까요?

 

다른 지역도 마찬가지입니다. 서울 3대 학군 중 하나인 목동은 최근 22평형이 8.5억원에 거래됐습니다. 최고가 대비 4억 이상 빠진 금액입니다.

 

GTX 호재를 타고 무섭게 오르던 동탄은 반토막 수준입니다. 1년만에 가격이 45.7%나 빠졌습니다.

 

더 큰 문제는 내년입니다. 내년엔 고금리가 계속 이어지고, 역전세 현상도 심해질 것으로 예상됩니다. IMF까지 나서 한국 집값이 하락할 것이라고 경고하고 있는 상황입니다. 작년까지 족집게 부동산 강사로 추앙받던 이들은 ‘영끌 5적’으로 불리며 지탄의 대상이 되고 있습니다.

 

과연 집값 하락의 끝은 어디일까요? 이제는 조금씩 무서워지고 있습니다.