내년 집값이 하락할 수밖에 없는 이유

연말 집값 하락세가 가파른 가운데, 내년 집값도 급락을 피하기 어려울 것으로 보입니다. 작년과 올해 영끌로 투자한 매수자는 집값이 20%만 더 떨어지면 주택을 팔아도 빚을 못 갚고, 미분양 물량도 크게 늘어나면서 하방 압력이 커지고 있습니다.

 

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여기에 전셋값 하락이라는 아주 강력한 집값 하락 요인이 조용하게 진행되고 있습니다. 언론에선 잘 다뤄지진 않지만, 현장에서 전세가격 하락은 매매가보다 그 속도가 더 빠릅니다.

 

노원구 전셋값 반토막

작년까지 전국에서 가장 가파른 상승세를 보인 노원구만 해도 전세가격이 반토막 났습니다. 임대차 3법이 통과되고 전월세 가격이 폭등한 2020년 말에서 2021년 초에는 상계주공 아파트 21평 전셋값이 기준 3억원을 호가했습니다.

 

그런데 현재 기준 동일 아파트 24평형 전셋값이 1억6000만원까지 떨어졌습니다. 3억원은커녕 1억원대 매물이 쌓이면서 노원구 20평 아파트 전세는 1억원대로 급락했습니다. 가파른 상승은 가라픈 하락을 불러옵니다. 전셋값 또한 가파르게 3억까지 오른 만큼 반토막 난 가격도 1년만에 이뤄진 결과입니다.

 

노원에는 신혼부부가 많이 사는데, 가격이 저렴한 만큼 전세를 내놓은 투자자도 많습니다. 전세가격이 받쳐주니 갭투자가 많았는데, 17평 기준 7억원까지 가격이 오른 이유입니다. 이 가격이 현재는 4억원 후반대까지 떨어졌습니다. 전세가격이 받쳐주지 못하니 매매가격도 떨어지는 겁니다.

 

 

전셋값이 중요한 이유가 바로 여기에 있습니다. 전세는 집값 상승의 원동력이자 다주택자, 갭투자들의 자금줄입니다. 전세가 떨어지면 갭이 벌어지면서 주택을 매수하기 힘듭니다. 추후 매매가격이 전세가 하락폭 만큼 떨어져야 매수가 가능해지죠

 

 

2023년 집값 선행지표, 전셋값

이 때문에 전세가격을 집값의 선행지표라고 부릅니다. 언론 주목도는 적지만, 전세 하락은 내년 집값 하락을 전망하는 가장 강력한 지표입니다.

 

전세가 하락은 비단 노원만의 문제가 아닙니다. 서울 최고 학군지 중 하나인 목동도 20평 기준 전세가격이 2억원대로 떨어졌습니다. 목동은 탄탄한 학군 수요로 전세가격이 잘 떨어지지 않는 곳인데, 최근엔 2억원 이상 하락했습니다.

 

개포동 상황도 다르지 않습니다. 개포동은 내년부터 이어질 입주장에 전세 매물만 1000개 이상 쌓여 있습니다. 바로 앞 신축 단지에 전세 매물이 쌓이니 주공 아파트 전세값도 하락할 수밖에 없습니다.

 

 

개포동역 바로 앞 개포주공 단지 20평대 전세가격은 2억 후반에서 3억원 초반대로 형성돼 있습니다. 원래는 4~5억원은 받던 단지인데, 바로 앞 개포자이프레지던스가 내년 2월 입주 예정이면서 가격 하락이 가파릅니다.

 

부동산 고수들 사이에선 입주장에 장사 없다는 말이 있습니다. 아무리 큰 호재가 있고, 신축이어도 입주장엔 조정이 불가피합니다. 구성남에서 이뤄지고 있는 전세가격 하락과 매매가 급락도 4천~5천 세대 아파트의 입주 요인이 큽니다.

 

문제는 내년입니다. 내년부터 향후 3년간 강남 핵심지에선 입주 물량이 폭증합니다. 분양보다 더 강력한 효과가 입주입니다. 실제로 살 수 있는 집이 나오는 것이니까요.

 

강남 입주장 쏟아진다

개포동부터 시작해 둔촌동의 둔촌주공 아파트, 반포동의 래미안원베일리, 서포동의 2000세대 규모 입주장이 내년부터 펼쳐집니다. 서울 접근성이 좋은 구성남의 신흥동은 5천세대가 입주하고, 광명과 철산동에도 6000세대 입주가 예정돼 있습니다.

 

 

IMF가 한국 집값 하락을 경고한 뉴스 많이들 보셨을 겁니다. 국제통화기금 IMF가 한국 집값을 콕 집어 경고한 것은 그 만큼 하방 압력이 크다는 겁니다. 이들은 기준금리 인상을 하락 요인으로 꼽았는데, 입주장이라는 악재가 더 해져 내년엔 더 큰 침체가 예상되고 있습니다.

 

이런 집값 전망은 미분양을 부추기고, 미계약과 부동산 PF 문제까지 불러올 수 있습니다. 내년 가장 중요한 성적표는 둔촌주공의 계약률입니다. 청약통장 20점대 가점자도 당첨된 둔촌주공이 내년 1월 계약 기간에 미계약 20%만 나와도 PF 상환이 어려워질 수 있습니다.

 

아직도 수도권 아파트 가격은 높습니다. 내집 마련을 계획하시는 분들은 내년 상반기까지 상황을 지켜보신 뒤 결정하셔도 늦지 않을 것 같습니다.