올해 부동산, 재건축이 돈 되는 이유

부동산 시장이 소강상태에 들어갔습니다. 서울 집값은 3주째 하락하고 있고, 철옹성 같던 강남 3구도 실거래 가격이 빠집니다. 전세 가격도 주춤합니다. 그럼에도 불고하고, 재건축 아파트 시세는 견고합니다. 올해는 재건축 아파트의 장이 될 것으로 보입니다.

 

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재건축 아파트가 유망한 가장 큰 이유는 규제 완화입니다. 여야 대선 후보들은 앞다퉈 재건축 규제 완화 공약을 내놓고 있습니다. 재선이 유력해 보이는 오세훈 서울시장도 마찬가지입니다. 서울과 수도권 핵심 지역에 주택 공급을 재건축으로 풀어가려는 계획이 보입니다.

 

발목 잡던 구조안전성

그동안 재건축 사업은 정상적으로 시행되지 못했습니다. 대부분 안전진단 규제에 막혔기 때문입니다. 재건축을 추진하기 위해서는 사업 초기 단계에 안전진단을 통과해야 합니다. 해당 직역 지방자치단에서 진행하는 예비안전진단은 입주 30년 넘은 아파트 대부분이 어렵지 않게 통과하지만, 문제는 정밀안전진단이었습니다.

 

 

 

정밀안전진단 평가 요소 중 구조안전성에 대한 점수가 2018년부터 20%에서 50%로 대폭 늘어나면서 40년이 넘은 아파트도 통과하지 못하는 사례가 많았습니다. 구조안전성은 콘크리트 구조물에 대한 절대적인 안전성을 평가해 지진에 대한 위험성, 건물 붕괴 위험성 등을 봅니다. 지하주차장이 없어 2중·3중 주차를 하는지, 수도관에서 녹물이 나오는지 등은 전혀 고려 요소가 아니죠.

 

평가 항목이 이렇다 보니 지난해에는 37년 차(올해로 38년 차가 됐네요) 아파트 태릉우성 아파트가 정밀진단에서 탈락의 고배를 마셨습니다. 태릉우성의 경우 1차 정밀안전을 통과해 재건축 사업 기대감이 컸는데, 한국건설기술연구원·국토안전관리원 등이 진행하는 2차 정밀안전진단에서 떨어졌죠.

 

광운대역세권 개발과 함께 재건축을 추진 중인 월계 미미삼, 삼호4차 아파트

 

재건축 안전진단은 A~E등급으로 나뉩니다. 민간업체에서 수행한 안전진단 결과가 E등급이 나오면 재건축이 확정되지만, D등급이 나오면 공공기관(한국건설기술연구원·국토안전관리원)에서 진행하는 적정성 검토를 통과해야 합니다. 여기서 A~C등급을 받으면 재건축이 불가능합니다.

 

 

 

태릉우성은 1차에서 D등급을 받았지만, 2차에서 C등급을 받아 재건축이 좌절됐습니다. 여기서 발목을 잡은 것이 구조안전성입니다. 정부가 재건축 진행을 좋아하지 않아 공공기관이 깐깐하게 심사하기도 했지만, 평가 항목 자체에 구조안전성이 높다 보니 통과가 어려운 겁니다.

 

발목 잡던 안전진단, 날개 단다

아이러니하게도 이것이 올해 재건축 아파트가 기대되는 이유이기도 합니다. 그동안 규제가 재건축 사업을 억눌러왔는데, 규제만 풀리면 사업에 속도를 붙일 수 있기 때문입니다. 여야 대선후보 모두 구조안전성 평가 비중 완화나 안전진단 평가 면제를 공약했습니다. 앞으로 안전진단 때문에 재건축 사업을 추진 못할 일은 없는 겁니다.

 

 

 

 

여기에 용적률 완화도 이야기되고 있습니다. 용적률은 재건축 사업지가 신축 아파트를 얼마나 만들어 분양할 수 있느냐를 결정합니다. 조합원들의 수익성에 큰 영향을 주겠죠. 수익성이 높은 단지의 사업 속도는 굉장히 빠릅니다. 조합원들간 이견을 줄이는 방법이 수익성 증대이거든요.

 

물론, 재건축 조합원들의 수익을 위해 정치권이 규제 완화를 꺼내 든 것은 아닙니다. 집값을 잡기 위해서는 신축 아파트 공급이 필수적인데, 누구나 살고 싶어 하는 수도권 요충지에 신축 아파트를 공급하려면 사실상 재건축 재개발 외 다른 방법은 없습니다. 결국, 재건축 시장의 활성화는 필연적이라는 이야기죠.

 

영원한 재건축 대장주 대치 은마 아파트

 

한 조사에 따르면, 서울 전체 아파트 177만 5713가구 중 26.3%가 입주 30년을 넘어 재건축 추진이 가능하다고 합니다. 노원구는 56%가 30년을 넘겼고, 강남구도 42%가 해당합니다. 이렇게 노후 아파트가 많으니 신축 가격이 고공행진 했던 거겠죠. 정부와 서울시는 왜 그렇게 기를 쓰고 재건축 사업을 막아왔던 걸까요...

 

돈 되는 재건축 단지 어디?

재건축 아파트가 유망하다고 해서 아무 곳이나 투자하면 안 되겠죠. 규제가 풀리면 너나할 것 없이 사업이 추진하고, 재건축 단지 간 경쟁이 치열해질 겁니다. 이 때문에 우리는 단지별 사업성을 철저하게 분석해야 합니다.

 

 

 

재건축 단지 선택에 있어 중요하게 봐야 할 요소는 입지와 용적률, 재건축 사업 추진 단계 등입니다. 보통 용적률이 200%가 넘는 단지는 사업성이 떨어진다고 봅니다. 강남 지역이거나 역세권의 대단지 아파트라면 사업성을 새로 평가할 수 있지만 일차원적으로는 그렇게 평가합니다. 용적률이 150% 이하면 좋은 단지고요.

 

주변에 지하철 역이 있는지, GTX 개발 호재나 주변 개발 예정 사업 등도 확인해야 합니다. 하나의 단지가 아니라 주변 아파트 단지가 연달아 재건축을 추진하면 동네 분위기가 바뀌기 때문에 외부 여건도 중요합니다. 또, 2000~3000세대의 대단지이면 사업성이 좋아질 수밖에 없겠죠.

 

재건축 사업으로 유망하게 평가받는 단지를 몇 곳 뽑아보자면 목동 신시가지아파트, 상계동 주공아파트, 대치동 은마아파트, 잠실주공5단지, 월계동 미륭·미성·삼호3차(미미삼), 성산동 성산시영, 여의도 시범아파트, 창동주공17단지 등이 있습니다. 자금 여건에 따라 다양한 선택이 가능할 것으로 보입니다. 

 

분당·일산·평촌·산본 등 1기 신도시도 관심이 높습니다. 이들 지역도 30년 이상된 노후 아파트가 무척 많습니다. 그 비율만 해도 40%가 넘는다고 하네요. 이미 가격이 많이 올라가 있긴 하지만, 서울 접근이 힘든 분들은 1기 신도시를 주목할 만할 것 같습니다.