270만호 공급대책 핵심 정리...재건축 규제‧재초환 완화

정부가 270만호에 달하는 주택 공급대책을 내놨습니다. 향후 5년간 전국 22만호, 서울 10만호의 신규 정비구역을 지정하고, 안전진단‧재건축초과이익환수제 규제를 완화해 공급을 늘린다는 계획입니다.

 

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10월부터는 신규택지 15만호에 대한 계획을 순차 발표하고, 1기신도시를 전면 개발하는 마스터플랜도 2024년 중 수립하기로 했습니다. 또한, 청년원가주택과 역세권첫집 등 청년과 신혼부부를 위한 주택을 50만호 공급하고, 연내에 3000호 사전청약을 시행할 예정입니다.

 

재건축 규제 대못 뽑는다

가장 먼저 살펴볼 내용은 재건축 규제 완화입니다. 서울과 도심 핵심지는 주택을 신규 공급할 땅이 없습니다. 기존의 주택을 재정비해 신축 아파트는 공급해야 하는데, 답은 재건축 재개발뿐이죠.

 

먼저, 그동안 사업 추진을 방해하던 재건축 사업의 과도한 규제를 완화합니다. 지난 2006년 도입돼, 올해부터 부담금이 부과되는 재초환은 부과기준을 현실화하기로 했습니다. 면제금액을 상향하고, 장기보유 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 부담금을 감면합니다. 또한, 공공임대주택 및 역세권첫집 등 공공분양 기부 채납분은 분담금 산정시 제외해줄 예정입니다.

 

 

 

안전진단 제도도 개선을 추진합니다. 현행 구조안정성 비중이 50%로 상향돼 정밀안전진단을 줄줄이 탈락했는데, 이 비중은 30~40% 수준으로 완화하고, 대신 주거환경과 설비노후도 등의 배점을 상향합니다.

 

또한, 2차 정밀안전진단에 해당하는 공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 방안으로 개선합니다. 사실상 공공기관 적정성 검토에서 안전진단을 탈락하는 사례가 많았는데, 이젠 안전진단 단계에서 재건축 과정이 멈추는 경우는 많이 줄어들 것으로 보입니다.

 

재개발 활성화...노후 빌라 몸값 뛴다

주택공급 활성화를 위해 신규 정비구역 지역을 대폭 늘릴 예정입니다. 지자체 협력을 통해 22만호 규모의 정비구역을 추가 지정할 계획입니다. 특히 노후도가 심한 서울 주택가는 신속통합기획 방식으로 10만호 지정을 추진합니다.

 

 

 

경기도와 인천은 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지 등을 중심으로 4만호를 지정하고, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심에 8만호를 추가 지정합니다.

 

여기기에 특별시, 광역시 등에서 정비계획 가이드라인을 의무적으로 사전 제시하도록 해 정비구역 지정 속도를 대폭 단축할 예정입니다.

 

결국 재개발 사업을 활성화하겠다는 이야기입니다. 투자자라면 서울 노후지 빌라와 단독주택의 몸값이 높아질 거라는 예상이 가능하겠죠. 이미 호가가 많이 올라왔지만, 장기적 방향성을 보면 우상향할 것으로 보입니다.

 

 

철도역 컴팩트 시티 개발 주목

이번 대책의 핵심은 공급입니다. 안정적인 공급 기반을 위해 공공택지의 지속적인 공급을 준비 중입니다. 이를 위해 철도역 인근에 개발밀도를 높이는 컴팩트 시티 컨셉을 적용해 교통계획과 연계한 개발을 추진한다는 구상입니다.

 

 

 

이 방식은 철도역 접근성에 따라 점진적으로 개발밀도를 높이고, 주변부 연결성을 강화해 교통망 연계 주거환경을 조성합니다. 예를 들어 역에서 300m 이하 지역은 복합쇼핑몰, 오피스, 복합환승센터 등으로 고밀 개발하고 500m 이하는 청년주택 등으로 중밀 개발합니다. 또한, 600m 이상의 배후지역은 대단지 아파트로 개발하는 방식입니다.

 

내년까지 15만호 내외의 후보지를 지자체 협의를 통해 정할 예정입니다. 이는 3기 신도시 GTX역 주변에도 적용됩니다. 대표 지역은 고양창릉 역세권과 남양주왕숙 역세권입니다. 예정지는 10월부터 순차 발표한다고 하네요.

 

 

청년, 신혼부부 대상 주택 대거 공급

주택 가격이 너무 급격히 상승하면서 주거사다리가 끊어진 청년, 신혼부부를 위한 공급대책도 포함돼 있습니다. 먼저, 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용한 건설 원가 수준의 공공분양 주택을 대거 공급합니다. 청년원가주택과 역세권 첫집 등이 그것인데, 시세의 70% 수준에서 제공 예정입니다.

 

 

 

해당 주택들은 저금리로 장기 대출(40년 이상)을 제공하고, 의무 거주기간(5년) 이후에는 공공에 환매할 수 있도록 합니다. 매각 때에는 시세차익의 70%만 집주인에게 주고, 30%는 공공에 귀속하는 방식입니다. 현재 신혼희망타운 방식과 유사하네요.

 

대상은 청년(19~30세 이하), 신혼부부(결혼 7년 내), 생애최초 주택구입자 등입니다. 소득요건과 자산요건도 설정될 예정입니다.

 

주택공급

 

물량은 역세권, 산업시설 배후지 등에서 50만호 내외입니다. 3기 신도시 선호지와 도심 국공유지 등에서 중점 공급되며, 역세권 정비사업 기부채납 물량과 도심 복합사업 등을 통해 나온 주택도 포함됩니다.

 

이번 공급대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 미지수입니다. 다만, 거래량이 급감하고, 주택 가격이 외곽부터 빠지고 있는 상황을 감안하면 부동산 시장의 추가 상승 여력을 많이 낮출 수 있지 않을까 예상합니다.

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